집주인이 보증금을 돌려 주지 않을 때

아직 대부분의 사랍들이 전세사기로 인해 힘겨운 싸움을 하고 있는 건 사실입니다.
임차인 입장에서 계약 만료 2달 전 재계약 의사가 없음을 알렸음에도 게다가 이삿날도 정해뒀는데
계약 만료일이 다가올수록 집주인이 '보증금을 못 주겠다'는 태도로 나오는 경우가 있습니다.
보통 다음 세입자를 구하지 못한 경우 이렇게 나오는 경향이 있는데요.
이럴 때 어떻게 하면 되는지 같이 알아보면 좋을것 같습니다!

1. 내용증명 보내기

우선 '내용증명'을 계약 만료 이전에 보내 임대차계약 해지를 통보해야 합니다.
내용증명은 사실상 법적인 효력은 없으나,
혹시라도 나중에 소송이 될 경우 임차인이 지속적으로 보증금 반환을 요구했고, 이것이 제대로 이뤄지지 않았음을 증명하는 용도에 가까워요.
보증금을 받을 때가 되었는데 주인이 돌려주지 않으려 하면 내용증명을 보내고, 만기 이후에는 점유와 전입신고를 유지한 상태로 내용증명을 보내야 해요.
아래의 내용증명 주요 항목과 보내는 방식에 대해 참고 하시면 좋겠습니다!

내용증명 주요 항목
• 제목 : (예) 임대차계약 종료에 따른 임차보증금 반환의 건
• 수신인 : 임대인의 성명과 주소
• 발신인 : 임차인의 성명과 주소
• 발송 원인 : 계약 의사가 없음을 통보하며, 보증금 반환을 요구했으나 임대인 거부 또는 협조가 이루어지지 않았다는 내용
• 임대차 계약의 내용 : 집 주소, 보증금, 계약기간 등
• 청구 내용 : 보증금을 반환해 달라는 내용(또한 향후 법적인 조치를 취할 수 있음을 고지)

내용증명은 총 3부를 작성하여(세입자 1통, 우체국 1통, 집주인 1통) 우체국 등기를 이용하여 보내면 좋습니다.
그러나, 많은 경우 반송이 되기도 하는데 그 이유는 임대인이 문을 걸어 잠그면서 받지 않기 때문이에요.
(이를 '폐문부재'라고 해요. -'폐문부재', 문이 잠겨있고 사람이 없어 전송되지 못했다는 뜻이에요) 하지만 우선은 반송이 되더라도 지속적으로 보내는 것이 좋아요.

2. 임차권등기명령 보내기

그다음으로 해야 하는 것이 바로 '임차권등기명령'을 신청하는 것입니다.
아직 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황에서는 기존 집에서 전출하게 되면 대항력이 사라지게 되는데

이 상황을 고려해서 전출하더라도 임차권을 보호하는 차원에서 이를 등기부등본에 기록하는 것입니다.

(대항력의 요건에 주택의 거주, 점유가 있기 때문에 벌어지는 상황이에요.)
임차권등기명령은 법적으로 보증금을 받을 권리가 있다는 것을 등기부등본에 기재하는 거예요. 계약이 종료하고 이사하면서 대항력을

잃게 되는 상황을 고려해 지켜주는 것이라고 보면 됩니다.


임차권등기의 효과
임차권등기명령 이전에 확보해 놓은 대항력, 우선변제권이 있다면

이후에 이사하면서 대항 요건을 상실(=이사, 전출)하더라도 기존의 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
따라서, 이사를 간 이후에도 이전 (말썽이 된) 집에 묶여있는 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되는 효과가 있어요.

임차권등기는 말썽이 된 주택이 소재한 관할 지방법원에 명령 신청을 해야 합니다. 필요한 서류들을 구비해 신청하면

임차권등기를 발행할지 또는 기각할지에 대한 약식 재판이 열리게 됩니다.

참고로 '내용증명'은 임대차계약이 만료하기 이전이나 계약 만료 후에도 보낼 수가 있고,
'임차권등기 신청'은 임대차계약이 만료한 이후에 하는 것이라는 차이가 있어요.
임차권등기의 효력은 임대인에게 전달이 된 때부터 발생하며, 만약에 임차권등기 발행이 기각되면, 이에 대해 임차인은 항고할 수 있어요.

임차권등기명령 신청 절차
• 임차권등기명령 신청서(사건 내용, 임차인/임대인 신상정보, 임대차 대상 건물 내용, 등기부등본, 건축물대장, 확정일자가 있는 계약서 등) 작성
• 관할 소재지 지방법원, 지방법원지원에 접수
• 신청 재판
• 임차권등기 발행 (또는 기각)